Как выселить квартирантов из сдаваемой квартиры без договора

Сдача жилья в аренду – широко практикуемое явление, которое может быть источником получения дохода для собственника, а значит, в определенном смысле, приносить радость и пользу.  Однако, не все так радужно, и нередко перед хозяином жилья встает вопрос, как выдворить лиц, проживающих в квартире без договора или узаконивших право пользования метрами. В числе возможных причин –  несвоевременная арендная плата, порча имущества, асоциальное поведение постояльцев.

Хорошо, если собственник позаботился о том, чтобы заключить договор с квартирантами.  Благодаря этой бумаге они имеют право на проживание, и вместе с тем принимают на себя определенные обязательства по правильной эксплуатации помещения, своевременному внесению платежей, и безусловному выселению с окончанием срока аренды.

Реалии таковы, что владелец квадратных метров зачастую сам себе создает проблемы, пренебрегая подписанием договора аренды. И тогда его намерения выселить квартиранта, не угодившего своим поведением, могут натолкнуться на определенные сложности.

Но и наличие подобного соглашения – не панацея от житейских и юридических коллизий. Чтобы избежать разного рода потрясений и ошибок и рисков, пустив на лишние метры нерадивых постояльцев, следует пройти определенный правовой ликбез, который позволит с достоинством выйти из любой ситуации и, самое главное, сохранить свое жилье.

За что можно выселить квартирантов: основания

Как свидетельствует практика, встречается немало нанимателей жилья, которые относятся к самому аспекту проживания на чужой территории потребительски и безответственно, по принципу «не свое же». Увы, когда потерявший терпение хозяин больше не желает сдавать квартиру и показывает им на дверь, далеко не все спешат покинуть чужое уютное гнездо. А между тем, у владельца есть целый ряд прописанных законом оснований для выселения нарушающего «правила игры» квартиранта:   

– Постоялец не оплачивает найм жилого помещения, «коммуналку» месяцами, приводя всевозможные оправдательные доводы и нарушая саму суть арендных отношений;

– Поведенческая неблагонадежность постояльца, ведущего асоциальный образ жизни, провоцирует конфликтные ситуации с окружающими, соседями. Одним словом, человек нарушает общественный порядок;

– Никакому арендодателю не понравится, если сданная квартира по воле постояльца превратится в притон, подпольный цех или продуктовый склад. Это повод выселить квартиранта;

– Неаккуратное обращение с недвижимым имуществом владельца, способное нанести последнему значительный ущерб. В числе пострадавших (от пожара, потопа) могут оказаться и соседние квартиры;

– Крайне предприимчивые в негативном смысле арендаторы могут воспользоваться ситуацией, чтобы сдать снимаемое жилье в субаренду, условно, сразу нескольким семьям гастарбайтеров, и, что называется, подзаработать за чужой счет.

Любая из подобных ситуаций вполне «тянет» на то, чтобы инициировать процедуру выселения и выдворить нанимателей без всяких сантиментов. Однако, как уже было сказано выше, не все так однозначно. Даже у нерадивого квартиранта могут оказаться в рукаве свои козыри, которые он может обратить против собственника. Рассмотрим типовые ситуации.

Как выселить квартирантов без договора

Собственник, который сам впустил постояльцев в дом, но счел необязательным вступать с ними в официальные договорные отношения, безусловно, рискует. Прежде всего, люди крайне потребительски и небрежно относятся к чужому имуществу, а также к своим обязанностям по оплате арендованного жилья, о чем мы уже говорили выше.

С другой стороны, и арендодатели встречаются «плохие», которые могут в любой момент попросить гостей на выход. Однако, первый вариант развития событий встречается чаще, и голова болит чаще у арендодателя, который вместе с недобросовестными квартиросъемщиками приобретает немало проблем. Отсюда его желание выдворить обременительных гостей как можно скорее. Весь вопрос в том, как выселить квартирантов без договора, если они упираются?

На самом деле, отсутствие соответствующего договора в определенном смысле плюс для владельца, который развязывает ему руки. Если смотреть на ситуацию через призму закона, получается, что посторонние люди проникли в квартиру собственника самовольно, не имея на руках никакого документа, подтверждающего право на проживание.

Ваш алгоритм действий:

1. Все, что нужно сделать хозяину в подобных обстоятельствах – это взять с собой документы, а именно удостоверение личности и свидетельство о праве на жилье, и отправляться на переговоры с квартирантами. Они обязаны освободить квартиру незамедлительно как вторгшиеся на чужую жилплощадь незаконно. Но лучше уведомить о своем намерении выселить квартирантов заблаговременно;

2. Если назревает конфликтная ситуация, лучше прибегнуть к содействию участкового уполномоченного полиции. После добровольного самовыселения проблемных жильцов лучше всего сменить замки. Принудительным выселением займется служба судебных приставов при получении судебного исполнительного документа;

3. Юристы не советуют вторгаться на территорию, временно занимаемую квартирантами, в их отсутствие. Можно спровоцировать крайне неприятную ситуацию, когда собственника запросто могут обвинить в краже имущества, принадлежащего постояльцам. Не менее чреваты негативными последствиями силовые методы выдворения гостей своими силами.

Кроме того, проживание постояльцев без договора свидетельствует об отсутствии у них временной регистрации, иметь которую обязан каждый после трехмесячного нахождения в регионе каждый. Это тоже зона ответственности собственника, впустившего в дом нелегалов.

Однако, закон стоит на страже частной собственности и ее неприкосновенности, поэтому оптимальным вариантом в процессе выселения «нехороших» жильцов, все-таки, будет поход в суд.

Как выселить квартирантов при наличии договора

Когда отношения между собственником жилья и постояльцами оформлены документально, подписанный сторонами договор является инструментом, регламентирующим все аспекты и нюансы взаимодействий в рамках законодательства.

Это выгодно в плане безопасности и защиты интересов для обоих субъектов договора – и хозяина, и вселенного квартиранта в квартиру. Второй получает право пользования жильем в течение срока, который указан в соглашении, первый – возможность дополнительного дохода, и оба - гарантию разрешения любой спорной ситуации в правовом поле.

Обычно основанием для добровольного выселения по договору аренды постояльцев из съемного жилья служит истечение установленного для проживания срока. Однако, при наличии временной регистрации за арендаторами остается право проживания в стенах пристанища до ее окончания. В подобной ситуации выдворить квартирантов с договором раньше срока удастся только через суд.

Бывают случаи, когда «временщика» может выписать миграционная служба на основании судебного решения о выселении даже без его присутствия:

– Если постоялец по факту проживал в ином месте нахождения;

– Осужден и отправлен за решетку;

– Призван на военную службу;

– Признан умершим или безвременно отсутствующим;

– Использовал для регистрации подложные документы.

К справедливому взору Фемиды придется обращаться и в том случае, если постояльцы, невзирая на прописанные договоренности, нарушают вменяемые соглашением обязательства – не платят аренду, ненадлежащим образом эксплуатируют помещение, ведут себя шумно, мешают спокойствию соседей и т.д. При этом срок окончания арендных отношений еще не наступил. Как можно законно, быстро и без проволочек выселить проблемных квартирантов?

Прежде всего, предусмотрительно фиксировать нарушения проживания арендаторов. Письменно или зачитав вслух текст в присутствии нескольких сторонних лиц, можно предупредить их о своих претензиях и требованиях о выселении в добровольном порядке. Получив закономерный отказ, с собранными бумагами отправляйтесь в суд, где надо написать исковое заявление о выселении неугодных вам квартирантов.

Во избежание разного рода противоречий и конфликтов еще на стадии составления соглашения собственнику рекомендуется совместно с жильцами в договоре прописать во всех подробностях правила проживания, сумму и сроки оплаты, степень ответственности в случае нарушения внесенных пунктов, условия досрочного расторжения найма. Это значительно облегчит разрешение споров, в том числе обременительные судебные тяжбы.

Грамотный и ответственный подход к составлению договора станет гарантией защиты прав и для самих постояльцев. Есть категории граждан, которые являются жильцами съемных квартир, и нуждаются в особом подходе при возникновении ситуаций с принудительным выселением. Это:

– Пожилые люди;

– Люди с ограниченными физическими возможностями, имеющие инвалидность первой и второй групп;

– Квартиранты, не имеющие иного жилья и средств для его приобретения;

– Малолетние граждане и дети, оставшиеся без попечения родителей.

Как выселить квартирантов с детьми

Когда дело касается несовершеннолетних, любой вопрос, связанный с недвижимостью, значительно усложняется. Даже если между собственником жилья и постояльцами не был заключен договор аренды, выдворить неугодных жильцов с несовершеннолетними детьми будет проблематично. Как минимум, желательно предоставить людям возможность и приемлемый, разумный срок на поиски нового пристанища.

В данном случае, любопытен аспект, связанный с выселением квартирантов, особенно с детьми, с учетом времени года. Именно по этой причине суд может рекомендовать воздержаться от выдворения арендаторов зимой, чтобы они также могли себе найти новое подходящее жилье. Грамотный наниматель может самостоятельно подать встречный иск об отсрочке выселения в зимнее время.

С другой стороны, въезжающие квартиранты в квартиру собственника вместе с детьми должны осознавать принимаемые на себя риски, обусловленные зависимостью от порядочности арендодателя и выполнения принятых на себя обязательств по соблюдению условий проживания на чужой территории. Соблюдение обоюдно приемлемых договоренностей, скрепленных подписями, поможет сторонам в любых ситуациях избежать возможных проблем и неприятных последствий.

---